Ценовой разрыв: почему новостройки стоят дороже вторичного жилья

Рынок жилой недвижимости играет заметную роль в российской экономике, влияя как на качество жизни, так и на экономическую активность общества. По итогам первого квартала 2025 г. строительство и операции с недвижимостью обеспечили 15,3% ВВП страны. Объем ввода нового жилья с 2022 г. стабильно превышает 100 млн кв. м в год, однако масштабы строительства существенно различаются между регионами.

При этом рынок жилья неоднородный: покупатели выбирают между квартирами в новостройках и на вторичном рынке, и у каждого варианта есть свои преимущества и ограничения.

Новостройки предлагают современные планировки, новые коммуникации, высокую энергоэффективность и более доступны благодаря льготным ипотечным программам – в рамках государственной поддержки или совместных проектов банков с застройщиками. Вместе с тем покупка квартиры в строящемся доме связана с рисками задержки строительства, а после заселения жильцам приходится долго мириться с ремонтами соседей и зачастую недостроенной инфраструктурой. У вторички таких рисков нет: объект уже существует, его можно осмотреть, и он готов к заселению. В то же время условия ипотеки, как правило, выгоднее именно для первичного рынка, так как именно на него ориентированы основные льготные программы.

Эти различия важны для формирования цен. Поэтому заранее определить, какие квартиры – на первичном или на вторичном рынке – будут стоить дороже, невозможно. Тем более эти рынки связаны между собой: рост цен на одном может провоцировать рост цен на другом через миграцию домохозяйств и перераспределение спроса (1, 2).

Ранее мы уже выяснили, что в регионах России ситуация различается: где-то премия за новостройку высокая, где-то минимальная, а иногда квартиры на вторичном рынке стоят даже дороже. Например, жилье в новостройке дороже аналогичного на вторичном рынке в Москве, в Краснодарском крае, в Санкт-Петербурге. А вот во Владимирской области уже вторичка может выйти дороже.

Наше новое исследование с опорой на эти результаты, опубликованное в журнале «Деньги и кредит», позволило оценить, какие факторы влияют на величину этого ценового разрыва – разницу в цене между двумя квартирами, идентичными по основным характеристикам, но продающимися одна на первичном, а вторая на вторичном рынке. Как показал анализ, размер ценового разрыва зависит не только от макроэкономических условий, но и в немалой степени от структуры рынка застройщиков и доступности для населения финансовых услуг банков.

Метод «близнецов»

Качественные и инфраструктурные характеристики жилья определяют базовый уровень цен (1, 2, 3). Но простое сравнение средних цен на новостройки и вторичку не позволит понять, какую часть разницы объясняет именно статус жилья, а какую – другие характеристики. Для решения этой проблемы требовалось правильно сопоставить объекты. Мы разработали двухэтапную процедуру подбора пар максимально похожих квартир.

Сначала сопоставлялись дома. Для каждого дома с квартирами от застройщика в радиусе 300 метров подбирался дом, в котором продавались квартиры от собственников. Такая близость позволила минимизировать различия, связанные с локацией: транспортной доступностью, инфраструктурой района и другими особенностями окружающей среды. При увеличении этого радиуса росло число пар для оценки разрыва, но снижалась «похожесть» квартир.

Кроме того, рассматривались только проекты, которые уже были готовы к вводу в эксплуатацию или находились на завершающей стадии строительства, чтобы избежать риска недостроя.

Затем внутри этих пар подбирались «квартиры-близнецы» – с аналогичной площадью и количеством комнат, так чтобы тип рынка – первичный или вторичный – был единственным, что их отличало.

Такой подход позволил нивелировать различия в инфраструктуре, транспортной доступности и других факторах, связанных с расположением жилья. И, насколько нам известно, эта двухшаговая методология уникальна для исследований российского рынка недвижимости.

Исследование факторов, влияющих на разрыв цен между первичным и вторичным рынками недвижимости, охватывает 78 регионов России – остальные не рассматривались из-за нехватки данных – в период с первого квартала 2022 г. по первый квартал 2025 г. Для анализа были собраны региональные макроэкономические показатели, которые потенциально влияют на разрыв цен между первичным и вторичным жильем: ВРП, уровень доходов населения, инфляция, ставки по ипотечным кредитам, долговая нагрузка населения. Эти показатели в совокупности отражают экономическую среду, в которой функционирует рынок недвижимости: они определяют уровень спроса и доступность ипотечного кредитования.

Учитывались также объемы и скорость жилищного строительства, структура рынка застройщиков и уровень конкуренции между ними, а также распространенность различных льготных ипотечных программ.

Из-за большого числа ипотечных программ и частых изменений их условий не ставилась задача оценить влияние каждой такой по отдельности. Вместо этого фокус был на двух самых значимых изменениях: ограничениирискованной ипотеки с околонулевыми ставками с мая 2023 г. и окончании массовой «Льготной ипотеки» с июля 2024 г. Эти события были включены в модель в виде специальных индикаторов, отражающих периоды действия соответствующих ограничений.

Также на объем и структуру спроса на жилье влияют демографические факторы: миграция, старение населения, изменения структуры домохозяйств (1, 2). Но эти факторы в рамках рассматриваемой методологии не показали значимого влияния.

Факторы ценового разрыва

Полученные нами оценки показывают, что ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья зависит не только от макроэкономических условий в регионах, но и от структуры рынка и институциональных характеристик регионов.

• Доминирование одного или нескольких застройщиков делает новостройки дороже.

Состояние отрасли – стоимость строительства, сроки реализации проектов и уровень конкуренции среди застройщиков – может как увеличивать, так и уменьшать разрыв цен. Например, высокие издержки и долгие сроки строительства обычно ведут к росту стоимости жилья.

Наш анализ показал, что при высокой конкуренции застройщики чаще прибегают к гибкой ценовой политике, что сдерживает рост цен. Тогда как доминирование на рынке одного или нескольких крупных игроков способствует сохранению высоких цен даже при снижении спроса. По нашим оценкам, рост доли рынка крупнейшего застройщика на 1 п.п. увеличивает ценовой разрыв в среднем примерно на 0,5 млн руб.

В результате чем меньше на рынке застройщиков и чем большую долю занимает крупнейший из них в регионе, тем больше разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья. Если же конкуренция между застройщиками увеличивается, ценовой разрыв сокращается, особенно ярко это видно в регионах, где раньше доминировала одна крупная компания.

• Конкуренция банков снижает разницу в ценах между новостройками и вторичным жильем.

Рост числа кредитных организаций, предоставляющих ипотеку, снижает ипотечные ставки. Ведь чем конкуренция выше, тем больше выбор ипотечных продуктов у покупателей. В результате спрос распределяется между двумя сегментами рынка более равномерно, что способствует выравниванию цен между новостройками и вторичкой. По нашим расчетам, увеличение числа банков, выдающих ипотеку, на 1 кредитную организацию (в расчете на 1 млн жителей) сокращает ценовой разрыв в среднем примерно на 270000 руб.

• «Семейная ипотека» внесла в разрыв цен заметный вклад.

Льготные ипотечные программы меняют баланс между рынками и могут увеличивать ценовой разрыв.

Статистически значимый положительный вклад в ценовой разрыв продемонстрировала «Семейная ипотека»: чем больше региональный объем кредитов по этой программе, тем выше разрыв между «квартирами-близнецами» на первичном и вторичном рынках. Наши вычисления показали, что рост регионального показателя по этой программе на 10 млрд руб. связан с ростом разрыва между сопоставимыми квартирами примерно на 0,4 млн руб. Это не означает, что общий объем выдач по стране можно напрямую пересчитать в цену отдельной квартиры: речь идет об оценке на региональных данных при контроле других факторов.

Содержательно это означает, что программа ипотеки, ориентированная прежде всего на новостройки, поддерживает спрос именно на первичном рынке и тем самым способствует сохранению премии в этом сегменте относительно вторичного жилья. Согласно модельной декомпозиции, рост объемов семейной приводит к росту ценового разрыва на 16,7% в среднем по регионам.

При этом окончание другой льготной программы – общедоступной «Льготной ипотеки» – летом 2024 г. почти ничего не изменило: мы не обнаружили статистически значимого влияния. Это не означает, что программа не влияла на рынок. Скорее всего, эффект оказался сглажен другими механизмами поддержки спроса – длительными рассрочками от застройщиков, скидками, субсидированием программ кредитования и т.п. Кроме того, продолжили действовать остальные льготные программы – все та же «Семейная ипотека», а также «Дальневосточная и арктическая ипотека», «IT-ипотека» и «Сельская ипотека».

Вместе полученные результаты подтверждают, что масштабные программы льготной ипотеки способствуют перегреву рынка недвижимости (1, 2, 3).

Этот вывод также согласуется с более ранней работой Янины Рощиной из МГУ с соавтором о влиянии ипотечной господдержки на доступность жилья. В ней на данных по льготной ипотеке за 2020–2021 гг. было показано, что эффект субсидирования ставки не однозначный: первоначальное снижение платежа для заемщика со временем компенсируется ростом цен на жилье.

А теперь мы уточнили этот механизм уже для разрыва между первичным и вторичным рынками. Когда льготный спрос сосредоточен на новостройках, он поддерживает цены в первичном сегменте и увеличивает разницу в цене между новостройками и вторичным жильем.

Большой разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках создает дополнительные риски для ипотечной системы. Если заемщику, купившему квартиру в новостройке, понадобится быстро ее продать, цена продажи на вторичном рынке может оказаться ниже остатка долга по ипотеке.

Поэтому государственная политика должна учитывать особенности рынка жилья. В регионах с особенно высоким разрывом цен могут потребоваться более осторожные параметры ипотечного кредитования. А там, где вторичное жилье стоит дороже новостроек, наоборот, может быть логично рассматривать более широкое распространение мер поддержки на вторичный рынок.

Полный текст исследования опубликован в журнале «Деньги и кредит», 2026, №2.